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Die Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung wird konkretes Wohneigentum an einer einzelnen Wohnung erworben, während das Haus sowie die Gemeinschaftsräume als Sondereigentum anteilig allen Wohnungsbesitzern gehören. Rechtlich wird dabei zwischen dem Teileigentum, zu dem nicht für Wohnzwecke benutzte Räume gehören, und dem Sondereigentum, welches alle nicht als Räume zu bezeichnenden Flächen umfasst, unterschieden. Die finanziellen Mittel der Eigentümergemeinschaft werden ebenso dem Sondereigentum zugerechnet. Für Teile des Sondereigentums kann einem einzelnen Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht übertragen werden. Der Besitzer darf seine Eigentumswohnung nach seiner Wahl selber bewohnen oder sie vermieten. Der Verkauf ist ebenso möglich wie das Vererben.
Ein eventuell vorhandener Bausparvertrag kann selbstverständlich auch für den Erwerb einer Eigentumswohnung genutzt werden.

Die Kosten einer Eigentumswohnung

Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung richtet sich nach ihrer Lage sowie der Ausstattung und Größe. In den meisten Orten sind kleinere Eigentumswohnungen schon zu Preisen von weniger als 50 000 Euro zu erhalten, während sehr gut ausgestattete Wohnungen in einer Spitzenlage durchaus den Preis eines durchschnittlichen Eigenheimes erreichen können. Der relativ geringe Kaufpreis der meisten Eigentumswohnungen ermöglicht auch Menschen den Erwerb von Wohneigentum, die ein Einfamilienhaus nur schwer finanzieren können. Dadurch, dass weniger Geld über einen Kredit zu finanzieren ist, sinkt der Betrag des Eigenkapitals, welches von den meisten Banken für die Genehmigung eines Immobiliendarlehens in einer Höhe von 20 bis 30% des Kaufpreises vorausgesetzt wird.

Der Kauf einer Eigentumswohnung ohne Eigenkapital wird von einigen Banken und Kreditvermittlern ermöglicht; auf der anderen Seite kommt der Erwerb einer solchen ausschließlich aus vorhandenem Vermögen gelegentlich vor.
Eine günstige Eigentumswohnung wird häufig von Eltern für ihre studierenden Kinder erworben und nach dem Abschluss des Studiums wieder verkauft, wobei in den meisten Fällen ein zusätzlicher Gewinn erzielt werden kann. Eine Eigentumswohnung ermöglicht zudem auf Grund des relativ geringen Aufwandes den Erwerb von Wohneigentum in jungen Jahren. Wenn das Einkommen später gestiegen ist, lässt sich diese verkaufen, wobei der Erlös den Grundstock für den Kauf eines Einfamilienhauses bildet.

Der Besitzer einer Eigentumswohnung zahlt an den Verwalter ein monatliches Wohngeld, welches der Finanzierung regelmäßiger Nebenkosten wie der Müllabfuhr oder den Verwaltungskosten ebenso dient wie der Bildung von Rücklagen für erforderliche Ausbesserungsarbeiten. Diese Zahlung wird gelegentlich als Miete empfunden; für den Eigenheimbesitzer fallen die entsprechenden Kosten aber ebenfalls an, auch wenn er sie nicht Monat für Monat bezahlt.

Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden und enthält neben der Beschreibung jeder einzelnen Wohnung Pläne des gesamten Gebäudes, in denen das Teil- und das Gemeinschaftseigentum eingetragen ist. Ergänzt wird die Teilungserklärung durch die Gemeinschaftsordnung, beide Dokumente werden beim Grundbuchamt hinterlegt und können teilweise nur durch die Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Da sich diese Vorschrift in vielen Fällen als kaum praktikabel erwiesen hat, wurde das Gesetz zum 1.Juli 2007 geändert, so dass jetzt einige Beschlüsse, dazu zählen auch Modernisierungen sowie die Veränderung vom Verbrauch abhängender Umlageschlüssel, mit einer Mehrheit von 75% der Eigentümer getroffen werden können. Voraussetzung für die Erstellung der Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Diese Bescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und setzt voraus, dass die einzelnen Wohnungen ausreichend voneinander getrennt sind. In einigen Bundesländern wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung durch öffentlich vereidigte oder bestellte Bausachverständige ausgestellt. Möglicherweise wird die Notwendigkeit für diese Bescheinigung abgeschafft. Diese Maßnahme kann Bürokratie abbauen; allerdings stellt sich die Frage, ob der dann mögliche Verkauf einzelner Zimmer in einer Wohngemeinschaft wirklich sinnvoll ist. Bislang ist dieser nicht möglich, da die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine abschließbare Wohnung voraussetzt. Die Entscheidung kann dem Markt überlassen werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Alle Wohnungseigentümer eines Objekts bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Mitglieder der WEG treffen sich mindestens einmal jährlich zur Wohnungseigentümerversammlung, wo sie einen Verwalter wählen sowie den Wirtschaftsplan aufstellen. Zudem werden Vereinbarungen zu Investitionen in das Gemeinschaftseigentum getroffen. Die meisten Beschlüsse können mit der Mehrheit der anwesenden Eigentümer geschlossen werden; umfangreiche Modernisierungen erfordern jedoch die Zustimmung von drei Vierteln aller Eigentümer. Große bauliche Veränderungen, die sich auf das Erscheinungsbild des Gebäudes auswirken, bedürfen weiterhin der Zustimmung aller Eigentümer.

Beschlussfähig ist eine Wohnungseigentümerversammlung dann, wenn die Eigentümer von mehr als der Hälfte der Wohnungen anwesend sind. Obgleich für die gesetzliche Regelung der Beschlussfähigkeit die Anzahl der vertretenen Wohnungen maßgeblich ist, hat jeder Eigentümer auch dann nur eine Stimme, wenn ihm mehrere Wohnungen gehören. Wird das Quorum nicht erreicht, kann eine neue Versammlung einberufen werden, die uneingeschränkt beschlussfähig ist. Dabei ist die im Vereinsrecht übliche vorsorgliche Einberufung einer zweiten Versammlung zusammen mit der vom Quorum betroffenen Versammlung für die Wohnungseigentümerversammlung ausdrücklich nicht zulässig, da zu einer neuen Versammlung erst einberufen werden darf, wenn die Beschlussunfähigkeit tatsächlich festgestellt wurde. In der Teilungserklärung besteht jedoch das Recht, von der gesetzlichen Regelung zur Beschlussfähigkeit abzuweichen, so dass die Eigentümer vereinbaren können, dass ihre Versammlung in jedem Fall beschlussfähig ist.

Zusätzlich kann in der Teilungserklärung festgelegt werden, dass sich das Stimmrecht nach der Anzahl der vertretenen Wohnungen richtet. Wenn sich mehrere Eigentümer den Besitz einer Wohnung teilen, haben sie für diese in jedem Fall nur eine Stimme. Die Teilungserklärung kann vorschreiben, dass dem Verwalter vor der Versammlung mitzuteilen ist, welche Person das Stimmrecht ausüben wird. Das Stimmrecht eines Eigentümers ruht in den Fällen, in denen der Inhalt der Abstimmung ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsstreit zwischen ihm und den Miteigentümern bildet.

Eine wichtige Aufgabe der Eigentümerversammlung bildet die Wahl des Verwalters. Die Verwaltung wird üblicherweise entweder einem der Eigentümer anvertraut oder an eine gewerbliche Wohnungsverwaltung delegiert. Die Bildung eines aus drei Eigentümern bestehenden Beirates, welcher den Verwalter in Hinsicht auf die Korrektheit der Abrechnungen kontrolliert, ist sinnvoll.

Banken dürfen eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ersatz für den ihnen entgangenen Gewinn berechnen, wenn der Kunde ein Immobiliendarlehen vorzeitig kündigt. Dieser Anspruch beschränkt sich auf Kredite mit einem festen Zinssatz, da variabel verzinste Darlehen ohnehin durch den Kunden gekündigt werden dürfen.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Bank darf mit der Vorfälligkeitsentschädigung lediglich den ihr entgangenen Gewinn ausgleichen, so dass die Differenz aus den nicht mehr erzielten Zinseinnahmen und dem Ertrag bei einer erneuten Immobilienfinanzierung an einen weiteren Vertragspartner zur Berechnung kommen darf. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Zinssatz jedes Darlehens eine Risikoprämie enthält. Sobald der Kredit zurückgezahlt ist, besteht kein Ausfallrisiko mehr, dennoch vergessen viele Banken, diese Risikoprämie bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mindernd zu berücksichtigen.

Zudem wird eine Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch berechnet, indem die Bank übersieht, dass sie mit dem Kunden häufig ein begrenztes Recht auf Sondertilgungen vereinbart hatte. Für diesen Anteil ist natürlich keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, da der Kunde das Recht hat, den Betrag zu jeder Zeit zu tilgen.

Bei einer Reklamation wegen einer fehlerhaften Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung lenken die meisten Banken durchaus ein und entschuldigen sich mit einem Bearbeitungsfehler. Da der Kreditnehmer die komplizierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kaum nachrechnen kann, fallen die Fehler der Bank oft nicht auf. Verschiedene Verbraucherverbände bieten das Überprüfen der entsprechenden Kostenrechnungen an, wobei sie teilweise auf Fehlerquoten von 50 und mehr Prozent stoßen. Dabei wirken sich die Fehler so gut wie immer nachteilig für den Kunden aus.

Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

Die beste Methode, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, ist die Vereinbarung des Rechts auf Sondertilgungen in beliebiger Höhe. Diese wird sehr selten von der Bank angeboten, auf Nachfrage des Kreditnehmers wird sie jedoch häufig gegen einen geringen Zinsaufschlag eingeräumt.
Bei einer langfristigen Zinsfestschreibung besteht nach zehn Jahren das Recht, den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen, der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht dann selbstverständlich nicht.

Bereits im letzten Jahr hat ein Urteil Aufsehen erregt, welches das Recht der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung negiert, sofern der Bank ein Kunde für die Übernahme des Darlehens angeboten wird, dessen Bonität nicht schlechter als die des ursprünglichen Kreditnehmers ist.